By C&U 
Lorsque vous devenez propriétaire d’un appartement en copropriété, vous devez assumer la charge, avec les autres propriétaires, des parties communes.
Ainsi, si des travaux doivent être réalisés sur ces parties communes, il est légitime de se poser la question de leur coût : qui doit payer ces travaux ?
Sauf exceptions, décision collégiale pour des travaux
En matière de copropriété, toute décision relative à des travaux à réaliser sur les parties communes se prend de manière collective.
Autrement dit, il faut un vote en assemblée générale (AG) pour savoir si les travaux peuvent être effectués. Cette règle vise à ce que les frais soient supportés par l’ensemble des copropriétaires de manière équitable, d’autant que certains travaux peuvent être lourds et onéreux et qu’il est préférable qu’il y ait un consensus.
Cependant, obtenir la majorité requise peut s’avérer ardu surtout pour des travaux d’envergure ou couteux. Des exceptions existent néanmoins certaines catégories de travaux d’entretien courant n’étant pas soumises à l’obligation du vote préalable en AG.
Ainsi en cas de vote négatif ou en l’absence d’AG (pour quelque motif que ce soit), si des travaux sont entrepris sans approbation formelle par l’AG au préalable, les copropriétaires peuvent refuser de payer leur quote-part.
Travaux dans les parties communes
Les travaux réalisés dans les parties communes d’une copropriété doivent obligatoirement être votés en assemblée générale, sauf pour les petites réparations qui peuvent échapper au vote.
Sont concernés par ce vote, la réfection de la façade, la remise en état des parkings, ou encore certains travaux d’ascenseurs. En revanche, les petits travaux comme la peinture, des réparations électriques ou de plomberie peuvent être entrepris sans vote préalable en AG. Les travaux réalisés dans les parties privatives des lots ne sont pas votés en AG, à l’exception des travaux qui pourraient affecter la structure du bâtiment. Si les travaux portants sur les parties communes concernent des lots privatifs, leur réalisation doit être votée en assemblée générale de sorte que le copropriétaire titulaire du lot ne peut s’opposer aux travaux.
Quelles majorités requises pour les votes ?
La majorité requise pour voter des travaux en copropriété dépend de la nature des travaux. Pour les réparations simples, une majorité simple suffit, tandis que pour des améliorations substantielles (rénovation énergétique par exemple), une majorité absolue est requise. La loi ELAN précise d’ailleurs qu’un vote pour le financement des travaux doit se faire immédiatement après celui des travaux. Les décisions portant sur les travaux réalisés sur les parties communes doivent obtenir la majorité des voix exprimées par les copropriétaires.Les travaux de sécurité et de conservation font partie des cas où une majorité simple est suffisante. En opposition, les rénovations énergétiques et transformations nécessitent quant à elles une majorité absolue.
Comment va s’effectuer le règlement des travaux ?
Avant de lancer les travaux dans votre copropriété, il est indispensable de définir les modalités de paiement pour éviter tout litige ultérieur.
Un contrat sera établi entre le syndic et l’entreprise en charge des travaux, un acompte pourra être demandé. Les frais des travaux votés en assemblée générale seront répartis entre les différents copropriétaires, au prorata de leur quote-part respective. Cette répartition permet d’assurer une gestion équitable des dépenses engagées et que chacun participe à la hauteur de son bien aux frais des travaux effectués. Il est ensuite intéressant de prendre en compte certaines modalités qui pourront influencer le bon déroulé des travaux et du règlement.
- La définition des délais de paiement, avec indication des dates d’échéance prévues pour chaque versement.
- Les conditions de pénalités en cas de retard.
- Les mécanismes de contrôle et suivi de dépenses engagées.
- L’indication sur la gestion des imprévus / coûts supplémentaires acceptés, procédure d’approbation en AG.
En intégrant ces modalités dans le contrat, votre copropriété garantira un cadre clair et transparent, minimisant ainsi les risques de conflits en cours d’exécution et favorisant une collaboration harmonieuse entre toutes les parties prenantes du projet.
Facilités de paiement
Des facilités de paiement peuvent être proposées aux copropriétaires en difficultés financières : échelonnement, versement de 1/10ème de la quote-part et des intérêts chaque année… Les frais de travaux peuvent ainsi être étalés sur dix ans. Attention : le copropriétaire doit avoir voté contre les aménagements en assemblée et exprimer sa demande dans les deux mois suivant la réception du PV de l’AG.
Délégation de pouvoir et responsabilités
Le conseil syndical peut décider de lancer des travaux uniquement s’il a reçu au préalable une délégation de pouvoir pour le faire de la part de l’assemblée générale. Dans le cas contraire, il ne pourra jouer qu’un rôle consultatif et ses décisions seront considérées comme des recommandations auprès du syndic et non comme des ordres.Lui, aura pour mission d’effectuer toutes les démarches administratives relatives aux travaux votés en AG, agissant au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires afin que tout soit fait dans les règles établies par l’AG.
Les voies de recours en cas de conflit
Les copropriétaires peuvent contester les décisions prises en assemblée générale si les procédures n’ont pas été respectées. Des recours sont possibles pour faire valoir leurs droits, notamment judiciaires. Un copropriétaire peut refuser de payer des travaux qui n’ont pas été votés et ne sont pas indispensables. En cas de travaux non autorisés, il peut demander l’arrêt des travaux en saisissant le juge dans un délai de 5 ans. Si des travaux sur les parties communes causent un préjudice à un copropriétaire, celui-ci peut demander une indemnisation.