By C&U 
Estimer la valeur de son bien immobilier est une étape indispensable dans toute transaction immobilière, que l’on souhaite vendre, acheter ou tout simplement connaître le patrimoine dont on dispose.
Dans un marché en perpétuelle mutation où la valeur d’un bien peut varier rapidement, il devient important de connaître les critères qui composent cette évaluation. Les facteurs géographiques, économiques et même affectifs entrent en ligne de compte et leur maîtrise permet d’obtenir une estimation juste et fiable.
Quels sont les facteurs qui influencent la valeur d’un bien immobilier ?
Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier, plusieurs paramètres sont à prendre en compte.
L’emplacement géographique est sans conteste l’un des éléments les plus importants. Un appartement ou une maison situé(e) dans un quartier prisé, proche des commerces de proximité, des écoles et des transports en commun verra sa valeur augmentée. La notion de prix au mètre carré dépend étroitement de la localisation géographique du bien ainsi que des ventes réalisées récemment dans une zone déterminée.
La qualité du voisinage, le taux de criminalité ou encore les projets de développement à venir dans la ville peuvent également faire grimper la valeur d’une propriété à la vente. Les acheteurs potentiels n’hésiteront pas à mettre le prix si le bien est idéalement situé et offre une qualité de vie supérieure.
L’emplacement mis à part, la superficie et l’organisation du bien constituent d’autres critères importants pour évaluer un bien immobilier. Les maisons et appartements avec un espace de vie généreux, bien agencés et lumineux sont plus faciles à vendre.
La présence d’un espace extérieur (jardin, terrasse) peut également faire augmenter considérablement la valeur du bien. Par ailleurs, une bonne exposition au soleil peut entraîner une surcote du logement.Viennent ensuite les caractéristiques propres au bien : nombre de chambres, qualité des finitions, état général du logement… Un appartement ou une maison rénové(e) ou entretenu(e), ne présentant pas de dommages structurels majeurs (humidité, fissures…) attirera plus facilement les futurs acheteurs et pourra justifier un prix supérieur à un logement sis dans une localisation peu favorable.
D’autres éléments sont à prendre en compte : le marché immobilier local et le contexte économique de votre zone géographique. Ici, la loi de l’offre et de la demande est primordiale : si vous vous trouvez sur un marché où la demande dépasse l’offre (marché ascendant), les prix immobiliers vont forcément augmenter.
Les taux d’intérêts, les politiques fiscales ou encore les tendances économiques mondiales influencent également la capacité d’achat des ménages. De fait, ils ont une incidence directe sur la valeur des biens immobiliers.En période de crise économique, par exemple, les prix peuvent stagner voire baisser.Les variations du marché en fonction de l’offre et de la demande mettent toutefois en avant des critères comme l’emplacement, l’état ou encore l’environnement d’un bien immobilier.
Les méthodes et outils pour estimer la valeur de son bien
L’estimation d’un bien immobilier peut se faire de différentes manières.
Il existe une méthode courante, la méthode comparative qui consiste à comparer les prix de vente récents de biens similaires localisés dans la même zone géographique. Cela permet d’avoir une estimation réaliste fondée sur le marché local. Cependant, il convient de s’assurer que les biens comparés sont réellement comparables, tant au niveau des caractéristiques que de l’état du bien.
Il existe une autre méthode, la méthode par capitalisation qui est souvent utilisée pour les biens permettant de générer des revenus (souvent le cas pour les immeubles). Le principe est ici de s’appuyer sur les revenus nets générés par le bien et de les « capitaliser » grâce à un taux de rendement auquel on s’attend. Il faut donc connaître précisément les revenus et charges afférents au bien estimé ainsi que savoir évaluer le taux de capitalisation à appliquer.
Pour ceux qui aiment l’aspect technologique, il existe aujourd’hui de nombreux outils en ligne permettant d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Ces plateformes utilisent des algorithmes avancés prenant en compte différents paramètres : données de marché récentes, caractéristiques du bien, historique des ventes dans la région… Bien que pratiques, elles doivent être utilisées avec parcimonie car elles ne remplacent pas forcément l’expertise d’un professionnel de l’immobilier.
Enfin, pour réaliser une estimation immobilière, il faut connaître la surface du bien en mètres carrés ainsi que le prix au mètre carré médian dans le secteur. La formule est simple : surface x prix au m². Attention : il s’agit généralement ici de la surface habitable du logement (les combles, caves et garages sont exclus). Certains outils comme DVF, Patrim ou Perval (base développée par les notaires) donneront accès à ces informations sur les transactions récentes et aideront à estimer un prix au m². On remarque également une certaine démocratisation des outils numériques permettant d’effectuer cette estimation et un intérêt toujours croissant des Français pour l’évaluation en ligne.
Pourquoi est-il important d’estimer un bien immobilier avec précision ?
Pour le vendeur, une estimation précise de la valeur vénale de son logement permet de définir un prix de vente juste, à la fois suffisamment attractif pour séduire les acheteurs et susceptible de rentabiliser au mieux son investissement.
En effet, un prix trop élevé peut rebuter les acquéreurs potentiels et allonger la durée de vente, tandis qu’un prix trop bas entraînera une moins-value. Par conséquent, une évaluation précise du bien constitue un outil indispensable dans le cadre d’une stratégie de vente réussie.
Pour l’acheteur également, il est primordial de connaître la valeur réelle du bien qu’il souhaite acquérir : cela lui permettra en effet de présenter une offre raisonnable et surtout d’éviter de payer plus cher que sa valeur sur le marché. Dans le cadre d’un investissement locatif, une estimation précise permet par ailleurs d’évaluer le potentiel de rentabilité du bien dans le temps, en tenant compte des tendances du marché et des prévisions économiques.
Par ailleurs, lorsque les transactions immobilières sont liées à des financements, les organismes prêteurs exigent généralement une estimation professionnelle pour valider l’octroi d’un prêt hypothécaire. Une évaluation précise est donc garante du respect de la valeur réelle du bien et protège ainsi les intérêts respectifs de l’emprunteur comme du prêteur. Enfin, il convient de préciser qu’une estimation est souvent demandée pour des raisons fiscales (impôt sur la fortune immobilière ou IFI par exemple), mais aussi dans le cadre des successions et donations. Il est important de distinguer clairement la valeur locative et la valeur vénale (ou d’usage), car c’est cette dernière qui peut servir pour l’IFI ainsi que pour les indemnisations d’assurances.
Aussi, voici quelques éléments à prendre en compte pour estimer un bien immobilier :
- Évaluation comparative du marché : Analyser les ventes récentes de propriétés comparables dans le secteur.
- État du bien : Tenir compte des travaux à réaliser ou de l’état d’entretien de la propriété.
- Localisation : Apprécier l’attractivité du quartier qui constitue la première valeur ajoutée, incluant les commerces de proximité, les écoles, les transports en commun…
- Tendance du marché : Tenir compte de l’évolution des prix dans la zone géographique dans le temps.
- Caractéristiques particulières : Évaluer certains critères tels que la superficie, le nombre de chambres, la présence d’extérieur….
Pour conclure, une estimation sérieuse et précise constitue une étape incontournable pour réussir toute opération immobilière, permettant d’éviter une perte financière conséquente tout en valorisant au mieux son bien à vendre ou à louer.